物業成交時的尾數+會出現的不同稅項
買家篇
尾數如何計算
—買家的代表律師責任
我們簽署的買賣合約上列出的價錢，只是物業本身的售價；在成交日(Completion Day)的時候，我們還要根據自己/物業的情況向政府支付不同的稅項。因此，最終的尾數並不是只根據合約上的價錢計算，而是由買家的溫哥華代表律師在成交日前1-2個星期內，準備好“Buyer Of Statement Adjustment”給你過目，計算出一個尾數總額，包括：
物業本身的尾數、政府稅項、根據不同情況出現的雜項 (按比例計算的地稅、水費、管理費、租金、保險、查冊、文件費等)
如果成交時我不在溫哥華怎麼辦？
無論成交時我們是否在溫哥華，Carrie也建議委託在溫哥華的房地產律師代表處理過戶事宜。
・如果成交時我們人在溫哥華，或者會來溫哥華收樓，律師通常會在成交日之前數天/一個星期內，告知準備尾數、約我們開好本票後，上律師樓簽署過戶文件及付錢。
・如果成交時我們不在溫哥華，同樣需要找溫哥華的代表律師準備過戶文件，並安排另一位處於我們所在地的律師/公證人，代為見證本人簽署已準備好的過戶文件，尾數則提前以電匯(wire transfer)方式過數給溫哥華的代表律師。注意這裡會衍生出額外的律師費。
因為涉及海外的流程，因此請大家預留多一些時間，整個流程可能需在成交日之前的兩個星期內進行。
PTT (住宅物業轉讓稅)、GST (新樓稅)＋豁免條件
Property Transfer Tax 住宅物業轉讓稅 (PTT)
不論是首次/多次購買現樓或者樓花，每一次我們都要在成交時支付PTT，計算方式：
首$20萬: 以1%計算 +
$20-$200萬的部分: 以2%計算 +
$200-$300萬的部分: 以3%計算 +
$300萬以上的部分: 以5%計算
根據政府網頁，PTT計算方式不一定是基於合約上的價錢，另一原則是基於公平市場價值(Fair Market Value)
👉🏼按此了解詳情
GST 新樓稅 5%
不論是首次/多次購買， 如果大家購買的是樓花/全新樓，則需要支付 5%新樓稅GST，計算方式：
多年後落成的樓花(Presale)：成交時需要支付的GST是物業總額 X 5%
樓花轉讓(Assignment)：注意成交時GST不一定按照原合約價格，可按照新合約價格計算
未使用過的全新樓(Brand New Resale)也會涉及GST，至於計算方法是基於物業總額還是物業增值部份，請諮詢你的會計師。因應物業情況不同，Carrie不是會計師， 不能也不應該在此範疇給予專業意見。
Carrie已準備好由律師及會計師定好的相關條款，放在買賣合同中，盡可能保障大家。
BC地產局(BCREA) 為我們準備了一個稅項計算機，方便大家使用。 👉🏼按此前往稅項計算機
Property Transfer Tax 住宅物業轉讓稅 (PTT) 豁免條件
政府對不同情況下的物業購買與轉讓，有一些豁免條件，詳情請參閱政府網頁。👉🏼按此了解豁免條件
以下Carrie重點說明兩種比較常用，我們有機會可以獲得豁免的情況：
$75-80萬以下的新樓 + 支付了GST：新建房屋豁免 (Newly built home exemption)
可獲部分或全部豁免支付PTT，但需符合條件：👉🏼按此了解更多豁免條件
買家(成交時)必須是加拿大公民/PR + 個人購買
物業必須在BC省 + 用作自住(Principal Residence)
$75萬以下物業：可以全額豁免 PTT
$75-80萬之間的物業：可以部分豁免PTT。 豁免金額根據購買價錢變化，👉🏼按此了解更多
$50-52.5萬以下物業：首次置業者豁免優惠 (First time home buyers' program)
大家比較關心的首次置業稅務豁免優惠，其實條件非常苛刻，因為要在大溫哥華找到$50萬左右，條件又比較好的物業，其實難度非常高，或者都在偏遠地區。有需要了解更多的朋友，可以參考政府網站
。
👉🏼按此了解更多
PTT最新豁免
Latest update: Feb 24, 2024
2月23日，政府公佈了新的物業轉讓稅(PTT)豁免額，好消息是，由2024年4月1日起：
首次置業買家豁免 (First time home buyers' program)
：由物業價值的$50萬提升至$83.5萬
👉🏼 按此了解更多
完全豁免 - $50萬或以下自住物業
按比例豁免 - $83.5萬以下
部分豁免 - $83.5-86萬
新建房屋買家豁免 (Newly built home exemption)
：由物業價值的$75萬提升至$110萬
👉🏼 按此了解更多
非首置，但買入的是新樓 + 支付了GST，自住1年以上，而買家(成交時)必須是加拿大公民/PR
完全豁免 - 由$75萬提升至$110萬的物業
部分豁免 - $110-115萬的物業
BC省海外買家稅 Foreigner Buyer Tax 20%
(又稱Additional Property Transfer Tax)
在大溫哥華買樓成交時，如果你的身分是外國人/外國企業，即是沒有加拿大人身份(Citizen/Permanent Resident)，則需要支付海外買家稅，是為物業價值的20%。👉🏼按此了解更多
同一物業如果有多於一人註冊，過戶的時候，律師會與你確認每人所佔的份額(proportionate share)，假如和你聯名買樓的人當中，有人是外國人，則海外買家稅的計算方法，會根據外國人佔的份額比例計算。
海外買家稅豁免：Confirmed BC Provincial Nominee
如果你已經成為獲得BC省提名(BC Provincial Nominee)並收到確認信(Valid Nomination Certificate)，則可以獲得豁免，條件是你以個人名義購買物業，並且你買的物業必須在將來成為你的自住物業。
如果在過戶的時候，這封信已過期，則你必須要提交給律師你已經申請PR的證明。詳情請參閱政府網站。👉🏼按此了解更多
其他較不常見的豁免方式，也可以在上述網站查閱。
外國人若持有效工作簽證 (工簽有效期海為183日或以上)雖然可以買樓，
但如果過戶日(Completion Day)未有獲得加拿大身分(PR)，則仍然需要支付20%海外買家稅
一年內獲得身分申請退還已支付的海外買家稅： REFUND
如你已支付海外買家稅，並於物業過戶日(Completion Day)計起，一年內成為加拿大人，可向政府申請退還稅款 。👉🏼按此了解更多
條件如下：
物業用作自住用途 (Principal Resience)
於物業過戶日(Completion Day)計起，92日內搬入物業內居住
由物業過戶日(Completion Day)計起的一年內，均將此物業用左自住物業
當初並無獲得省提名確認豁免
Carrie經驗之談—給買家的忠告
加拿大的稅務法非常複雜，政府也積極地打擊避稅、報錯稅等的可疑行為，因此，
如果你是外國人買家 / 你將與外國人聯名買樓，懇請你必須在購買前及時地諮詢你的會計師與律師：
你的做法會有什麼風險？
你的個案中海外買家稅的計算方法、你需要支付的稅金
不只是過戶當日的行為，後續其後可能會出現的問題、後續影響及是否涉及罰款
Carrie不是會計師及律師，在此領域只能分享經驗，不能也不應該在此範疇給予任何專業意見。
BC大溫哥華地區以外，也有很多城市涉及海外買家稅，如果你是外國人並有意在這些地區買樓，請參閱政府網站 B.C. areas for the additional property transfer tax👉🏼 按此了解更多